Comprendre l'immobilier
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09 oct. 2026
Transmission immobilière : les biens arrivent tardivement entre les mains des héritiers
Entre 2018 et 2023, 702 000 logements ont été transmis en France, dont 519 000 par héritage et 183 000 par donation, selon l’Insee. Ces transmissions représentent 40 % des 1,76 million de biens immobiliers ayant changé de propriétaire chaque année sur la période. L’âge moyen d’un héritier était de 54 ans, contre 48 ans pour un bénéficiaire d’une donation, alors que les acquéreurs sur le marché immobilier ont en moyenne 43 ans.
Des transmissions qui bénéficient surtout à des propriétaires
Les biens immobiliers transmis reviennent majoritairement à des personnes qui possèdent déjà leur résidence. 63 % des héritiers et donataires étaient ainsi déjà propriétaires avant la transmission, et 27 % étaient même déjà multipropriétaires. Après la transmission, 70 % deviennent multipropriétaires, contre seulement 20 % de l’ensemble des personnes majeures.
La situation la plus fréquente correspond à un défunt âgé de 81 à 90 ans transmettant son patrimoine à des héritiers âgés de 51 à 60 ans. Si 80 % des bénéficiaires n’ont reçu qu’un seul logement sur la période, une minorité concentre plusieurs biens : 1 % ont reçu au moins six logements et 0,1 % au moins 17, soit près de 3 700 personnes en cinq ans.
Un facteur supplémentaire d’inégalités patrimoniales
L’étude met également en évidence une forte concentration des transmissions : elles sont 3,5 fois plus fréquentes entre personnes aisées qu’entre personnes de niveaux de patrimoine différents. L’Insee souligne par ailleurs que le patrimoine brut des ménages ayant hérité est presque deux fois supérieur à celui des ménages n’ayant jamais hérité.
Les transmissions immobilières ne représentent toutefois pas la majorité des héritages et donations : en 2024, 58 % des donations et 64 % des héritages ne comprenaient aucun bien immobilier. Seuls 15 % des héritages et 22 % des donations dépassaient par ailleurs 100 000 euros.
Face à ces constats, le gouvernement souhaite favoriser une transmission plus précoce du patrimoine vers les générations plus jeunes. Le projet de loi de finances prévoit ainsi de relever le plafond des sommes pouvant être transmises sans taxation dans le cadre d’une donation familiale, afin notamment de permettre aux bénéficiaires de financer plus tôt un projet immobilier, professionnel ou familial.