Sur le papier, la rentabilité brute oscille entre 3,5 et 6 %, voire 8 % en colocation meublée. Une fois les charges, l’entretien et les travaux déduits, le net avant impôts tombe plutôt entre 3 et 5 %. Les loyers ne peuvent guère monter davantage : le budget des étudiants plafonne, et l’encadrement s’applique dans certaines villes, même si une étude récente révèle que la grande majorité des annonces le dépassent.

 

Acheter moins cher : s’éloigner des centres-villes augmente le rendement mais fragilise la revente et accroît le risque de vacance. Les logements énergivores (classés E ou F) se négocient avec une décote de 5 à 10 %, à condition de maîtriser les travaux et d’obtenir un financement bancaire.

Penser à la revente : un T1 intéresse davantage d’acquéreurs qu’un studio, réservé surtout aux investisseurs, plus exigeants sur le prix.

 

• Meublé en LMNP (régime réel) : les charges et l’amortissement du bien effacent presque toute l’imposition des loyers pendant plusieurs années. Ticket d’entrée de 60 000 à 110 000 € pour un studio (davantage à Paris), rendement de 3,5 à 5 %. En contrepartie, la gestion est lourde, la comptabilité obligatoire, et depuis 2025 les amortissements alourdissent l’impôt sur la plus-value à la revente.
• Colocation meublée : loyer global supérieur de 15 à 30 % et revenus mutualisés, pour un net de 5 à 7 %. Elle exige un emplacement irréprochable, un logement adapté, davantage d’entretien, et le bien devra être remanié pour être revendu.
• Résidence étudiante gérée : bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant, aucune gestion à assurer, TVA récupérable et amortissements non réintégrés dans la plus-value. Rendement net de 3,5 à 4,5 % pour un T1 à 130 000–180 000 €. Il faut cependant vérifier la solidité de l’exploitant et les clauses du bail.
• Location vide : loyer inférieur de 15 à 20 % au meublé, mais possibilité d’utiliser le déficit foncier pour réduire l’impôt sur le revenu en finançant des travaux. L’avantage s’épuise toutefois une fois les déficits absorbés, ce qui pousse à réinvestir régulièrement dans de nouveaux biens à rénover.

Pendant l’été, on peut recourir au bail mobilité, à la location touristique (sous réserve de respecter la réglementation locale) ou à un bail civil pour des travailleurs saisonniers, en respectant les règles pour éviter une requalification. Pour sécuriser les loyers, il est recommandé de s'appuyer sur une caution parentale, la garantie Visale ou une assurance loyers impayés.