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13 nov. 2026
Crise du logement : fiscalité, normes et recul de la construction fragilisent le marché immobilier français
La crise du logement s’intensifie en France, avec une offre locative en recul de 15 % en cinq ans et une concurrence croissante entre candidats à la location, particulièrement dans les grandes métropoles. La hausse des taux d’emprunt, le niveau élevé des prix immobiliers et la progression des loyers compliquent également l’accès à la propriété. Cette situation s’explique notamment par un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande : alors que la construction neuve est passée d’environ 400 000 logements mis en chantier chaque année à seulement 250 000, les besoins continuent d’augmenter, avec 215 000 ménages supplémentaires attendus par an d’ici à 2030.
Pour l’économiste Robin Rivaton, auteur d’une étude intitulée « 2017-2027 : l’État contre le logement », les politiques publiques menées au cours des dix dernières années ont largement contribué à cette situation. Il dénonce notamment l’accumulation des normes environnementales et de construction, les restrictions liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), qui limitent selon lui la production de logements et renchérissent les coûts. Il pointe également une fiscalité devenue défavorable à l’investissement immobilier, notamment depuis la transformation de l’ISF en IFI en 2017. Alors que 95,2 % du parc locatif privé appartient à des particuliers, la hausse de la taxe foncière et des prélèvements sur les revenus locatifs contribue à décourager les bailleurs. Selon Robin Rivaton, les prélèvements sur le logement ont ainsi atteint 99 milliards d’euros en 2024.
Le recul de l’investissement locatif s’explique également par la dégradation de la rentabilité des opérations, dans un contexte de taux d’emprunt élevés, de charges croissantes et de travaux de rénovation énergétique à financer. La part des investisseurs dans les dossiers de prêts immobiliers suivis par Artémis Courtage est ainsi passée d’environ 20 % à 8 % sur les premiers mois de 2026. La disparition du dispositif Pinel fin 2024, sans mécanisme équivalent pour prendre le relais, a également privé le marché d'un soutien important à la construction neuve. À cela s’ajoutent le durcissement des conditions d’octroi des crédits, le recentrage du prêt à taux zéro et les incertitudes entourant la fiscalité des locations meublées. Les propriétaires doivent par ailleurs composer avec la hausse des impayés de loyers, dont le taux moyen est passé de 2,1 % en 2005 à 3,5 % aujourd’hui, ainsi qu’avec des contraintes réglementaires et fiscales toujours plus nombreuses.
Face à cette accumulation de difficultés, le risque est celui d’un désengagement durable des investisseurs et d’une aggravation des tensions sur le marché locatif. Plusieurs mesures sont néanmoins envisagées, comme le dispositif Jeanbrun, qui doit encourager la rénovation à partir de janvier 2027. Mais les nouvelles contraintes fiscales envisagées pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pourraient limiter leur effet.