Comprendre l'immobilier

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08 juin 2022
Les obstacles se multiplient pour les emprunteurs
Si l’assurance-emprunteur a bénéficié récemment d’une réforme, l’accès des ménages au crédit immobilier se restreint de plus en plus.

Les taux de crédit sont à la hausse, sous l’effet conjugué de la guerre en Ukraine, de l’inflation, de la remontée de l’indice des prix à la consommation (+5,2 % sur un an). « Jusqu'à présent, la hausse de l'inflation n'avait pas eu d'impact significatif sur les taux d'intérêt à long terme sur les marchés financiers. Ce n'est plus le cas depuis janvier 2022, l'inflation étant perçue comme plus durable. Or, les établissements de crédit prennent pour référence ces taux à long terme pour fixer le taux des crédits à l'habitat » explique la FNAIM. Les pronostics en début d’année sur une hausse ni brutale ni généralisée sont caducs : les clients de Cafpi ont pu emprunter à 1,22 % sur 15 ans en mai (1,13 % en avril) ; 1,35 % sur 20 ans (1,11 % en avril) et 1,51 % sur 25 ans (1,3 % en avril). Tous les profils d’emprunteurs, y compris les meilleurs dossiers et peu importe la durée d’emprunt, sont concernés : d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts à l’habitat se négocie à 1,38 % en mai contre 1,28 % en avril ; la tendance devrait continuer avec le durcissement de la politique monétaire de la BCE. Cependant, « la totalité des emprunteurs bénéficient de crédits à des taux très largement inférieurs à l’inflation », constate l’Observatoire Crédit Logement/CSA, « ce qui ne s’était jamais constaté depuis la fin des années 50 ». 

Le couperet du taux d’usure 

Le taux d’usure est aussi un couperet brutal, les banques ne pouvant plus proposer, pour les prêts de 20 ans et plus, un taux annuel effectif global dépassant les 2,4 % ; le niveau du taux d’usure a, du fait de son calcul, un temps de retard par rapport à celui des taux moyens des prêts, faisant que le taux d’intérêt qui devrait être appliqué aux emprunteurs est supérieur au taux d’usure. Les premières victimes sont les emprunteurs au coût d’assurance plus élevé – les plus de 40 ans et ceux en moins bonne santé – et les ménages à revenus modestes. Olivier Lendrevie, président de Cafpi, explique : «  Nous observons depuis début avril une forte recrudescence des dossiers rejetés pour dépassement du taux d'usure. Celui-ci restera à son niveau historique le plus bas (2,40 % pour les prêts à 20 ans ou plus) jusqu'à fin juin et, de par sa méthode de calcul, il faudra attendre début octobre avant qu'il ne commence à refléter la réalité de la résurgence d'inflation et le choc des taux longs qui en découle. » Le gouvernement a déjà parlé de modifier le mode de calcul du taux d’usure, mais celle-ci pourrait intervenir trop tard, en période de remontée des taux afin de limiter l’activité pendant les vacances d’été. 

Enfin, après les réformes du HCSF, les banques sont heurtées à un contexte de moins en moins amène : alors que le taux d’effort ne peut plus dépasser les 35 % et que les prêts ne peuvent excéder 25 ans (27 dans certains cas), les établissements de crédit sont plus que jamais attentifs à la qualité du dossier, laissant sur le carreau les ménages moins bien dotés en apport personnel. 

Source : Les Echos / Reproduction interdite 

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