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21 mar. 2023
L’investissement dans l‘ancien toujours rentable
L’investissement dans l’ancien se complique, mais il reste un pari gagnant, à condition de faire les bons choix. Taxes, coût du crédit et travaux, Challenges fait le point sur les obstacles et pièges à éviter.
Les Français investissent toujours, voire plus qu’avant, dans l'immobilier locatif. Et le neuf, avec une construction en net retrait, et un dispositif Pinel, destiné aux investisseurs, largement raboté, présente désormais peu d'avantages. Dès lors, la proportion des acquisitions dans l’ancien destinées à l'investissement locatif ne cesse de croître. 

Pour autant, les rendements sont en baisse. Selon le site d'analyse de données immobilières Yanport, ils s’établissent en 2022 à 4,4%. Une hausse des prix (+ 14% en deux ans selon les Notaires) plus rapide que celle des loyers (+ 5,3% en deux ans), de plus en plus encadrés, explique ce ralentissement. À cela s’ajoute la fiscalité locale, en hausse. « Depuis dix ans, elle augmente trois fois plus vite que l'inflation et les loyers, ajoute Christophe Demerson, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Elle devrait encore grimper en 2023, de + 15% pour Grenoble à + 52% pour Paris. » 

Hausse des coûts  

La hausse des taux de crédit, ainsi que celle du prix des travaux, vient s’ajouter à cette baisse de la rentabilité. Ainsi « La légère baisse de prix en deux ans a été bien plus que compensée par l'inflation des taxes, du prix des travaux et du financement », estime Théo Guyvarc'h, directeur du pôle immobilier à Little Worker. La société a évalué la dégradation des rendements depuis un an. Ainsi, par exemple, un studio à Bordeaux, celui-ci passe de 5,31% pour une opération fin 2021 à 4,2% pour une opération aujourd’hui.  

Le choix du régime fiscal 

Pour autant, l’investissement locatif reste rentable. Pour Christophe Demerson, de l'UNPI, la principale économie vient « du choix, si possible avec un professionnel, du bon régime fiscal ». Le régime préféré des investisseurs reste encore aujourd’hui la location meublée. Outre le recours au régime réel, qui permet de déduire les charges, il est possible d’amortir son bien, réduisant encore le revenu imposable. La société Bevouac a ainsi calculé, pour un investissement sur vingt ans à Lille, « qu'un achat dans l'ancien en LMNP est trois fois plus rentable » qu'un achat équivalent dans le neuf en Pinel ou Pinel+. 

 

Source : Challenges / reproduction interdite 

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