Comprendre l'immobilier
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30 mar. 2023
Crédit immobilier : quels points cruciaux pour votre dossier ?
Face à la hausse des taux d’intérêt, la production de crédits immobiliers est en chute libre. Qui s’explique par la baisse de la demande mais aussi et surtout par les contraintes du HCSF et le plafond du taux d’usure. Face à ces difficultés, Le Monde fait le point sur les éléments importants pour que son dossier soit accepté par les banques.
Un besoin d’épargne
Premier critère, l’apport. Désormais, « présenter un apport de 15% à 20% de l’opération est devenu un standard de marché. Certaines banques acceptent de renoncer à ce critère, mais uniquement si les autres aspects du dossier sont irréprochables », constate Ludovic Huzieux, le fondateur d’Artémis Courtage. Cela permet de réduire le risque pour les banques, au cas où le prix de vente ne couvrirait pas le capital à rembourser. Un risque d’autant plus prégnant aujourd’hui, alors que les prix de l’immobilier baissent.
Autre critère d’importance, l’épargne résiduelle. Il ne s’agit ainsi pas de vider ses placements pour constituer son apport. Question de prudence bien sûr, mais également d’intérêt pour les banques. « Elles voient d’un très bon œil les clients ayant encore de l’argent de côté après leur achat immobilier, car elles pourront lui proposer de rapatrier cette épargne dans l’établissement, précise Ludovic Huzieux. Cela entre dans la négociation sur le taux d’intérêt du crédit. » Pour Caroline Arnould, directrice du développement de CAFPI et présidente de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC), « depuis six mois, nous voyons des banques demander une épargne résiduelle correspondant à l’équivalent d’une année de remboursement, en plus de l’apport ».
Enfin, la gestion des comptes est scrutée à la loupe. « Les banques sont particulièrement attentives au saut de charge, c’est-à-dire à la différence entre le loyer que l’on réglait en tant que locataire et la mensualité due en tant que propriétaire, précise Pierre Chapon, cofondateur de Pretto. Cela ne peut pas fonctionner si le compte est déjà proche de zéro à la fin du mois. »
Des contraintes légales
Outre ces critères que les banques mettent en place pour minimiser leur risque, les pouvoirs publics ont aussi pris des mesures contre le surendettement. Ainsi, le HCSF préconise un taux d’endettement qui ne dépasse pas les 35%. Et, si les banques peuvent théoriquement déroger à la règle, elles recourent peu à ces largesses. « 80% de la marge de flexibilité doit être destinée aux acquéreurs de résidence principale et 30% d’entre eux devront être primo-accédants. Or, cette population est souvent considérée comme plus à risque, car ses revenus sont inférieurs, son apport et son épargne résiduelle sont justes, les banques ne se précipitent donc pas », décrit Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Enfin, dernière des fourches caudines : le taux d’usure. Impossible d’emprunter si le TAEG, qui comprend le taux nominal mais aussi les frais annexes (de garantie, d’assurance et éventuellement du courtier), dépasse le taux de l’usure, ce mois-ci à 4% pour les prêts sur vingt ans et plus. « Autrement dit, les emprunteurs à qui la banque propose un taux nominal supérieur à 3,50 % ne sont pas finançables, car ils dépassent l’usure, indique Maël Bernier chez Meilleurtaux, sauf s’ils sont très jeunes et bénéficient d’une assurance de prêt à taux faible. »
Source : Le Monde / reproduction interdite