Galivel & Associés

Le gouvernement semble avoir cédé devant la charge émotionnelle contenue dans l’expression « zone tendue ». Dans le projet de loi de Finances pour 2018, il limite le dispositif Pinel à ces régions et le PTZ dans le neuf y a été réduit, laissant à leur sort les 12 millions de Français qui vivent dans les zones périphériques et rurales. Cette politique de réduction des dépenses va exclure de l’accession à la propriété un grand nombre de primo-accédants.

La pression démographique va se maintenir, du fait de l’allongement de l’espérance de vie, du renforcement de l’éclatement des couples, d’une natalité soutenue et de la transformation des façons de se loger.   Simultanément, la révolution numérique va entraîner des migrations professionnelles qui seront largement bénéfiques aux territoires intermédiaires et ruraux.

Or, le nouveau zonage administratif donne tout simplement l’impression que la France a fait son deuil de ces régions dans sa politique du logement. Le gouvernement a fait un arbitrage au détriment des territoires périphériques. Mais comment parler alors de cohésion des territoires, puisque tel est l’intitulé du ministère d’où sort ce projet de filtrage des aides.

Dans l’ancien, la fin du PTZ dans les zones tendues, va empêcher nombre de primo-accédants d’acheter un bien moins cher et de faire les travaux nécessaires à sa rénovation. D’autant que le gouvernement, par l’intermédiaire du ministre de la Transition écologique et solidaire Nicolas Hulot veut taxer les passoires thermiques. Où est la logique ? En obligeant les vendeurs à réaliser des travaux d’isolation de leur biens avant la vente, le PTZ dans l’ancien, soumis à des conditions de  travaux va mécaniquement disparaître. Alors qu’on a vendu le maintien pendant 4 ans de ce dispositif, il n’aura fallu que quelques semaines au gouvernement pour l’enterrer définitivement.

De plus, si les vendeurs n’ont pas les moyens de réaliser les travaux, ils ne pourront pas vendre. C’est tout un pan du marché qui ne sera plus alimenté. Le choc de l’offre tant promis par le gouvernement n’aura donc pas lieu.

De son côté, après les premières annonces du gouvernement sur le PTZ neuf, il semblerait que les professionnels aient été écoutés. Le Président, confirmé par son ministre de la Cohésion des territoires, a annoncé que les zones B2 et C continueraient finalement à bénéficier du PTZ, mais dans une moindre mesure : le montant maximum du PTZ pourra atteindre 20% de l'emprunt total, contre 40% aujourd'hui. Le coup de frein au marché de la maison individuelle, prédit depuis les premières annonces sera moindre qu’annoncé, mais toujours bel et bien présent. Le rêve, partagé par le plus grand nombre, de posséder une maison avec un jardin risque de sombrer. Car comment des primo-accédants pourront-ils acheter un terrain et faire construire leur maison s’ils ne bénéficient plus de cette aide pour boucler leur budget ? 

On annonce également un nouveau zonage du pays en fonction des prix et des loyers. Ainsi les villes les plus riches des zones B2 et C actuelles, peuvent espérer conserver le PTZ à taux plein tel qu’il existe aujourd’hui. Mais, force est de constater que ce n’est pas dans ces villes que les primo-accédants achètent… Voilà un nouveau coup d’épée dans l’eau de la part d’un gouvernement qui cherche, par tous les moyens, à rééquilibrer son choc de l’offre déjà bien mis à mal. De même, la fin des « APL accession » signe un autre coup de rabot aux finances des ménages les moins aisés, diminuant d’autant leur capacité à accéder à la propriété.

Et si tous ne pourront pas devenir propriétaires, les mesures du gouvernement pourraient également réduire leur possibilité d’être locataires. Le recentrage du Pinel sur les zones dites tendues, va limiter fortement l’investissement locatif, et donc l’offre qui en découle. Est-ce donc cet avenir que le gouvernement souhaite réserver aux Français ?  Trop pauvres pour acheter leur bien, dans des zones où il y a une offre locative insuffisante… avec pour effet une hausse des loyers, devenus inaccessibles du fait de la baisse des « APL location » en cours.

On le voit, certaines régions sont sacrifiées sans que l’on soit sûr que cela serve à en sauver d’autres. Dans ces conditions traumatisantes pour l’offre, certains tablent davantage sur une chute des constructions de 50 à 60 000  logements par an. On s’éloigne de la demande qui, elle, reste de 450 000. Sans parler du découragement qui risque de poindre chez les Français. La conséquence de ces mesures est une baisse des recettes, entre autres fiscales, et une perte d’emplois conséquente dans les métiers directs et indirects de l’immobilier…

Monsieur le Président, pour un vrai choc de l’offre, il va falloir revoir votre copie.