Galivel & Associés

« Près de 95 % des retraités souhaitent vieillir chez eux, et 74 % des ménages de plus de 65 ans sont propriétaires*. La cession-bail à vie permet de répondre à ce souhait tout en libérant des liquidités, puisque le vendeur perçoit immédiatement la valeur de son bien, tout en conservant le droit d’y vivre en tant que locataire privilégié. En effet, le jour de la vente, le vendeur signe en parallèle de son acte de cession, un bail notarié qui lui permet de devenir locataire de son logement, à vie », expose Igal Natan, directeur associé de Renée Costes.

Contrairement au viager ou à la vente en nue-propriété, où le vendeur, en fonction de son espérance de vie, ne touche qu’une partie de la valeur de son logement (souvent entre 40% et 60 %), la cession-bail-à-vie permet d’obtenir l’intégralité de la valeur du bien. En revanche, il devra s’acquitter d’un loyer aux conditions du marché. Il a ensuite la flexibilité totale de rester dans son logement à vie ou de le quitter à tout moment. Comme tout locataire, le retraité vendeur est exempté de la taxe foncière et des travaux (exceptés ceux relevant de l’entretien courant) du logement, qui sont à la charge du propriétaire.

« Inspirée du modèle de sale & lease-back courant dans le monde professionnel, cette formule permet à une entreprise de vendre un actif immobilier tout en continuant à l’utiliser. Transposée à l’immobilier résidentiel, elle offre sécurité juridique, perception immédiate de liquidités et grande souplesse d’usage », résume Igal Natan.

Les bénéfices pour les seniors sont nombreux. La vente de leur résidence principale leur permet de récupérer immédiatement un important capital totalement défiscalisé. Pour beaucoup, c’est l’opportunité de financer une meilleure qualité de vie, de recourir à des aides à domicile, de réaliser des projets importants ou encore d’anticiper une transmission au profit de leurs enfants.

 Cette solution est particulièrement adaptée aux vendeurs ayant un besoin de liquidités immédiat et qui prévoient de déménager à moyen terme, pour par exemple, se rapprocher de leurs enfants ou intégrer une résidence sénior. Le contrat est également pertinent lorsque les ventes en viager ou en nue-propriété ne sont pas possibles (maladie grave) ou difficile à mettre en œuvre (vendeurs très âgés, de plus de 95 ans par exemple).

« La cession-bail-à-vie intéresse également les investisseurs, explique Stanley Nahon, directeur associé de Renée Costes. Le dispositif s’appuie sur un cadre juridique sécurisé par un notaire et repose sur un principe simple : l’ancien propriétaire devient locataire de son logement. Ils peuvent ainsi investir à crédit, ce qui est quasiment impossible pour l’acquisition d’un viager ou d’une nue-propriété. » Pour l’acquéreur, cela se traduit par un flux locatif stable et prévisible dès le premier jour, avec un risque d’impayé quasiment nul puisque le locataire vient de toucher une somme d’argent importante à la suite de la vente de son logement.

L’occupation étant assurée dès la signature, l’investisseur évite la vacance locative et bénéficie d’une bonne visibilité sur la location de son bien.

*Baromètre Renée Costes du viager et de la nue-propriété 2025