Galivel & Associés

L’année 2025 ouvre une nouvelle ère pour les taux de crédit immobilier. Après 2 années de hausse et une de baisse, elle ouvre la voie à la stabilité. En effet, si la situation économique conduit l’OAT 10 ans à des mouvements erratiques, la Banque Centrale Européenne (BCE) a, depuis 2024, abaissé ses taux directeurs 8 fois consécutives. La dernière, en juin dernier, a donné du souffle aux banques pour maintenir une concurrence forte entre elles. Ces effets conjugués conduisent les taux à se maintenir à un niveau stable autour de 3,20%.

 

« La BCE a largement participé à faire baisser les taux de crédit immobilier. Le recul de l’inflation, qui s’établit à 0,9% sur un an en juin, ferme pour le moment tout risque qu’elle rehausse ses taux à court terme », souligne Caroline Arnould, Directrice générale de CAFPI.

 

De ce fait, sur l’ensemble du semestre, les emprunteurs avec les meilleurs profils ont pu significativement profiter de conditions plus qu’avantageuses et bénéficier de taux sous les 3%, des niveaux devenus rares depuis 2022.

 

Cette stabilisation des taux se fait à des niveaux « raisonnables » pour les acquéreurs, leur redonnant confiance, et conduisant à une hausse de la demande. Selon, les chiffres de la Banque de France, la production de crédits à l'habitat a atteint son plus haut niveau depuis la reprise du printemps 2024. La production mensuelle de crédits à l'habitat (hors renégociations) n’a cessé de progresser pour s'établir à 12,9 Mds € en juin, soit une hausse de 46% sur les 6 premiers mois de l'année par rapport à la même période l'année précédente. Et pour cause, le pouvoir d’achat des acquéreurs est nettement supérieur au 1^er semestre 2025 par rapport au 1^er semestre 2024 et profitent également de la réforme du PTZ, mise en place depuis le mois d’avril.

 

Preuve de cette dynamique, CAFPI affiche une progression de 40% du nombre de dossiers traités sur le 1^er semestre de l’année, par rapport à la même période en 2024.  

 

 

Les primo-accédants ont pu pleinement profiter de la baisse des prix et de celle des taux. Ainsi leur niveau d’apport moyen s’est réduit à 20% au 1^er semestre 2025 (57 864 €), contre 23% 1 an plus tôt (62 679€), tandis que les montants empruntés et les durées d’emprunt sont passés de 204 381 € sur 277 mois à 220 666 € sur 282 mois, soit +7,97%.

 

Outre des prix et des taux plus bas, cette situation s’explique également par une hausse des revenus moyens annuels des emprunteurs qui ont progressé de 2,15% passant de 51 664 € au 1^er semestre 2024 à 52 775 € aujourd’hui.

 

 

 

La conjoncture du marché en 2025 impacte également les secundo-accédants. Ils ont eux aussi pu augmenter le montant moyen de leur emprunt (320 911 € au 1^er semestre 2025 contre 314 723 € au 1^er semestre 2024), mais il est en recul par rapport au 2^e semestre 2024 où il s’établissait à 323 393 €. En conséquence, le taux d’apport est également passé de 97 576 € (25%) en moyenne il y a un an, à 83 419 € (23%) aujourd’hui.

 

Les mêmes causes produisant les mêmes effets, le profil des investisseurs connaît des évolutions similaires. Le montant moyen emprunté est ainsi passé de 165 064 € à 168 360 € entre les 1^ers semestres 2024 et 2025 avec un apport moyen en baisse de 7,17 %, pour atteindre 33 242 € au 1^er semestre 2025.

 

Sans surprise, les montants moyens empruntés les plus élevés sont en région parisienne. Ainsi dans les 2 régions CAFPI découpant l’Ile-de-France, ils s’affichent à 256 981 € et 242 958 €, bien loin des 103 691 € moyens de la région Est-Nord. A l’inverse, c’est dans cette région que le taux d’apport est le plus élevé : 34%, alors que dans le reste du pays il varie entre 19 et 22%.

 

Et c’est dans le Sud-Ouest, que l’accession semble la plus aisée, avec un montant moyen emprunté à 145 140 € pour « seulement » 19% d’apport.

 

Le marché de l’immobilier se normalise cette année : +2% sur un an pour les prix immobiliers selon la FNAIM, et des taux qui se stabilisent. Après des années 2023 et 2024 en demi-teinte, les banques, repartent à la conquête de clients avec des offres de plus en plus concurrentielles.

 

« Les conditions d’acquisition sont aujourd’hui très favorables et devraient le rester. La plupart des économistes envisagent d’ailleurs une nouvelle baisse des taux directeurs de la BCE au cours de ce second semestre 2025, ce qui permettrait de préserver les niveaux actuels », annonce Caroline Arnould.

 

L’été a également été propice à la production de crédit, laissant présager une rentrée positive.

 

Seule ombre au tableau, les incertitudes politique au niveau national qu’implique le vote de confiance demandé par François Bayrou et le risque d’une démission du Premier ministre et de son gouvernement. Cette conjoncture risque de repousser l’examen autour du projet de loi de finances pour 2026, alors que les taux longs, régulés par le marché, demeurent à des niveaux élevés. Ces éléments sont de nature à accroître les tensions sur les taux avant la fin de l’année, autant de raisons de profiter dès maintenant des conditions actuelles.