Galivel & Associés

Avec près de 14 000 logements[1] issus de la reconversion de bureaux en logements sur ces 10 dernières années et un peu plus de 11 000 logements en cours de production, la reconversion ne représente aujourd’hui qu’une goutte d’eau dans l’océan des besoins en matière de production de logements. Il n’en demeure pas moins qu’elle contribue aux 4 millions de résidences principales estimées manquantes à l’horizon 2050[2].

À travers le parcours de neuf experts qui sont, ou ont été, amenés à reconvertir des immeubles de bureaux en logements, les témoignages montrent qu’une opération de reconversion est risquée, longue et non garantie. À cela s’ajoute la nécessité de mobiliser des sources de capitaux différenciées de celles des opérations plus traditionnelles, mais surtout de développer une expertise très spécifique, car le modèle d’affaires, la gestion et les compétences des équipes mobilisées ne sont pas parfaitement identiques à celles de la construction.

« Parmi les investisseurs, nombreux sont ceux qui sont encore fortement exposés aux bureaux périphériques. Si, au cours de la dernière décennie, de nombreuses opérations d’arbitrage ont été engagées afin de réduire cette exposition, il n’en demeure pas moins que, dans les conditions de marché actuelles, deux alternatives s’offrent à ces acteurs : être contraints de vendre à un prix fortement dégradé compte tenu des conditions de marché actuelles ou de réaliser lui-même la reconversion. » souligne Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France.

 

Mais, dans ce parcours jalonné de difficultés, les entretiens ont permis d’identifier un chemin critique permettant de minimiser les risques habituels afférents à la conduite de ce type d’opération, ou tout du moins de les anticiper.

La réussite d’un projet tient d’abord au territoire dans lequel il s’inscrit. Les opérations menées dans des quartiers déjà résidentiels ou en transition bénéficient d’une meilleure acceptabilité et d’un ancrage urbain plus naturel.

 

Le potentiel de marché constitue un second critère. Dans les secteurs tertiaires fragilisés, la transformation peut devenir un instrument de revitalisation, à condition d’être portée par une volonté politique claire.

 

Enfin, l’immeuble lui-même reste la pierre angulaire de toute reconversion. Sa structure, la profondeur de sa trame, la capacité à ouvrir des vues ou à créer des espaces extérieurs déterminent la faisabilité du projet.

 

« Les défis sont de taille, mais c’est avec l’engagement de tous les acteurs de la filière que nous pourrons nous saisir efficacement de la reconversion des immeubles de bureaux en logements. Cette étude témoigne qu’il existe un chemin critique qui mène au succès de ces opérations. Grâce aux efforts de l’industrie, la connaissance du stock à reconvertir s’améliore, ainsi que les territoires à cibler en priorité et les bonnes pratiques à employer.», précise Laurence Bouard, Head of Research chez Cushman & Wakefield France.

 

Dans ce contexte, garantir le succès d’une opération de reconversion passe d’abord par une autre manière de communiquer. Les professionnels rencontrés sont unanimes : il faut placer les discussions avec les collectivités en amont de toute réflexion ou identification de foncier.

 

[1] Base Sit@del operations de plus de 1 000 m² de reconversion de bureaux vers le logement livrées

[2] Rapport du SDES sur les besoins en logement à l’horizon 2050