Galivel & Associés

 

Pour l’investisseur, le quatrième trimestre 2025 confirme le repositionnement de l’immobilier de santé comme une classe d’actifs combinant rendement, visibilité et amélioration progressive de la liquidité.

 

La fin d’année est marquée par une forte accélération des volumes de transactions, portant le total annuel, pour les principaux pays, à 18,5 milliards d’euros investis en 2025 (source : CBRE), un niveau historique pour l’immobilier de santé européen. Cette dynamique est principalement portée par le Royaume-Uni, avec plusieurs mégadeals (transactions de grande envergure) réalisés par des investisseurs institutionnels tels que Welltower, Primary Health Property et CareTrust. Sur le continent, l’externalisation des murs d’Emeis (ex-Orpea) a également contribué à soutenir l’activité.

 

« Ces opérations peuvent être interprétées comme un signal avancé du retour des investisseurs institutionnels sur l’immobilier de santé, dans un contexte où l’immobilier de bureau reste confronté à une défiance persistante, analyse Daniel While, directeur Recherche & Stratégie chez Euryale. Or, la présence de capitaux institutionnels constitue un facteur structurant pour un secteur encore perçu comme une niche, car elle renforce la liquidité et la profondeur du marché ».

 

L’immobilier de santé bénéficie par ailleurs d’un track record récent favorable : avec des rendements prime compris entre 5 et 6 %, les établissements de santé[1] offrent un niveau de rendement proche de celui du bureau ou de l’hôtellerie, sans avoir subi les dépréciations observées sur ces segments à la suite de la remontée des taux et de la crise sanitaire. Ces caractéristiques permettent à l’investisseur d’arbitrer en faveur d’un actif de long terme offrant visibilité des flux et moindre volatilité des valeurs, au sein d’une allocation immobilière.

 

Pour l’investisseur, la sous-performance actuelle de la santé en Bourse vis-à-vis des indices majeurs[2] doit être lue comme un décalage de cycle plutôt que comme un signal de désengagement.

 

En 2025, la thématique santé continue d’afficher une performance inférieure aux grands indices internationaux². Cette évolution s’explique principalement par la surconcentration des performances boursières sur les grandes valeurs technologiques et l’intelligence artificielle, qui rend mécaniquement moins attractives les thématiques de croissance traditionnelles, dont la santé.

 

Cette sous-performance ne remet toutefois pas en cause les fondamentaux de long terme du secteur, portés par des dynamiques structurelles telles que le vieillissement démographique, la médicalisation des parcours de soin et l’innovation thérapeutique. À titre d’illustration, au 31 décembre 2025, le MSCI Europe Healthcare progresse de +22,1 %, contre +32,6 % pour le MSCI Europe global, traduisant un décalage de cycle plus qu’un affaiblissement structurel.

 

Dans ce contexte, la santé en Bourse apparaît aujourd’hui en phase d’attente, avec des niveaux de valorisation susceptibles de redevenir attractifs à mesure que les marchés se réorienteront vers des actifs de croissance durable.
Pour l’investisseur, cette configuration renforce l’intérêt d’une exposition santé pensée comme un outil de stabilisation et de préparation de cycle, plutôt que comme un moteur de performance immédiate.

 

Pour l’investisseur, les marchés privés demeurent aujourd’hui le principal vecteur d’investissement dans la santé.

 

Le quatrième trimestre 2025 est marqué par le retour de mégadeals (transactions de grande envergure) en capital-investissement, notamment dans les domaines du diagnostic et de la santé féminine, à l’image du rachat de Hologic pour plus de 18 milliards de dollars. Ces opérations illustrent l’intérêt soutenu pour des segments portés par des tendances structurelles de prévention et de spécialisation des soins.

La forte concentration de ces transactions aux États-Unis souligne la profondeur et la liquidité de l’écosystème américain, ainsi que sa capacité à financer l’innovation à grande échelle. Cette dynamique invite l’investisseur à compléter son exposition santé par des véhicules non cotés, afin d’accéder à des moteurs de croissance moins corrélés aux cycles boursiers.

 

Pris dans leur ensemble, les enseignements du quatrième trimestre 2025 confirment que la santé doit désormais être appréhendée comme un écosystème d’investissement multi-actifs, où immobilier, marchés cotés et actifs privés jouent des rôles complémentaires.

 

« L’Observatoire Santé 360° apporte une grille de lecture permettant à l’investisseur d’arbitrer entre rendement et visibilité, entre coté et non coté, entre logique défensive et moteurs de croissance, dans un environnement de marché en recomposition », conclut Daniel While.